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Interessante discusão acerca da forma ideal de rateio das depesas de condomínio.

Cada vez mais corriqueira é a discussão acerca da maneira ideal de rateio das despesas de condomínio: se por fração ideal ou por unidade de apartamento/sala.

A discussão é alimentada principalmente por duas situações: 1) pelos proprietários/moradores de apartamentos de cobertura (em geral com maior fração ideal), os quais arcam com valor maior de taxa condominial, porém utilizam igualmente dos serviços prestados ao condomínio; 2) e nos casos de prédio de uso misto (residencial e comercial), pelos proprietários de lojas comerciais com acesso direto à via pública, os quais não utilizam totalmente dos serviços prestados ao condomínio.

De fato, tomando em consideração que o serviço prestado ao condomínio (portaria, elevadores, zeladores, iluminação, etc) é utilizado de maneira igual por todas as unidades residenciais, é sensato admitir a divisão em unidades e não proporcional à fração ideal, evitando-se assim a oneração principalmente dos apartamentos de cobertura, que usufruem igualmente dos serviços prestados.

No caso de prédio de uso misto (residencial e comercial), especialmente as lojas comerciais com acesso direto à via pública, há decisões judiciais admitindo o rateio apenas das despesas extraordinárias do condomínio, como pintura e lavagem do prédio. As despesas ordinárias ficariam apenas a cargo daqueles que se utilizam dos serviços prestados à manutenção do prédio residencial, excluindo, portanto, as lojas acima referidas.-

Diante das situações apresentadas, há considerações legais a serem feitas:

O Código Civil recepcionou os dispositivos previstos na Lei de Incorporações Imobiliária (4.591/64) correspondentes ao Condomínio Edilício, assim destacando os seguintes artigos correspondentes à convenção de condomínio e rateio das despesas:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Art.1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção

Portanto, primeiramente tem-se que a convenção é soberana. Em segundo, que a divisão por frações ideais é legal. Em terceiro, que é possível estabelecer diferente forma de rateio mediante modificação da convenção de condomínio por aprovação de 2/3.
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